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　　外地人上海买房，税费这块确实容易算糊涂。尤其是房子没满五年，各种税率、免征条件混在一起，一个不留神就按错基数算。这里有个关键点：房产证满不满五年，直接决定营业税交不交。

　　从目前的税费结构看，不满五年的房子交易，卖方这边的成本明显更高。普通住房如果是全额征收，营业税加个税加其他附加，粗算下来比例不低。而满五年之后，营业税就免了，个税也只在“满五不唯一”的情况下才需要交。这个时间节点，对总价高的房子来说，差出来的金额是实打实的。

　　具体拆开看，买方和卖方承担的项目不太一样。买方主要盯着契税，首套房90平以下按1%，90平以上1.5%；要是买第二套，契税直接到3%。卖方这边，不满五年的普通住房，营业税按差额的5.5%收，个税按盈利部分的20%或者全额房款的1%算，另外还有交易费每平米3块、印花税0.05%、教育附加费是营业税的2%。

　　内环的平方数与总价门槛是另一个判断依据。普通和非普通住房的税费计算方式不同，这得看房子的具体性质。比如90平以内、总价在某个线以下的房子，税费计算就按普通住宅的规则走；面积或总价超了，按非普通住宅算，比例又会不一样。

　　这里容易出错的地方在于，很多人把“满两年”和“满五年”的政策混着看。满两年且是卖方唯一住宅的，买方只交1.5%契税（非首套3%）；但满五年的规则里，营业税免了，个税则要看是否唯一住房。时间点不同，适用税率完全不同。

　　问：房产证不满五年，卖方主要多交哪几笔？
答： 营业税按差额5.5%（普通住房全额6.65%），个税按盈利20%或房款1%，外加教育附加费。满五年后营业税免交，个税仅“不唯一”时征收。

　　所以买房前，先问清楚房子满没满五年、是不是卖方唯一住房，再对照面积和总价算一遍。这几个条件相互影响，别只盯着一个数字看。现阶段的二手房交易，税费成本最终会反映在成交价里，心里有数才能谈价。